İlk evinizi alırken 2+1 ile 3+1 arasında karar vermek yalnızca oda sayısını seçmek anlamına gelmez. Net kullanım alanı, konum, peşinat, aylık taksit, tapu giderleri ve sigorta masrafları birlikte değerlendirildiğinde gerçek bütçe ortaya çıkar.
Ev aramaya başlamadan önce kullanabileceğiniz peşinatı ve yönetebileceğiniz aylık taksiti belirleyin. Ardından bankaların konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırarak farklı kredi tutarı ve vade seçeneklerinin toplam geri ödemeye etkisini inceleyin. Böylece ilan fiyatına göre değil, ödeme gücünüze göre bir arama sınırı oluşturabilirsiniz.
- 1. 2+1 mi 3+1 mi? Önce kullanım ihtiyacınızı belirleyin
- 2. Ev bütçesine hangi kalemler eklenmeli?
- 3. Konut kredisi tutarı nasıl belirlenir?
- 4. Konut kredisi başvurusunda hangi aşamalar izlenir?
- 5. Ev aldıktan sonra DASK nasıl planlanmalı?
- 6. Tapu harcı nasıl hesaplanır?
- 7. Ekspertiz ve kredi giderleri hangi kalemlerden oluşur?
- 8. Tapu ve yapı durumunda hangi kontroller yapılmalı?
2+1 mi 3+1 mi? Önce kullanım ihtiyacınızı belirleyin
2+1 bir evde iki oda ve bir salon, 3+1 bir evde üç oda ve bir salon bulunur. Ancak aynı oda sayısına sahip evler arasında net metrekare, yerleşim planı ve depolama alanı açısından büyük farklar görülebilir.
| Değerlendirme alanı | 2+1 seçeneği | 3+1 seçeneği |
| Kimler için uygun olabilir? | Tek yaşayanlar, çiftler, bir çocuklu aileler | Kalabalık aileler, evden çalışanlar, ek oda ihtiyacı olanlar |
| Satın alma bütçesi | Aynı bölgede daha erişilebilir olabilir | Daha yüksek peşinat ve kredi ihtiyacı doğurabilir |
| Kullanım giderleri | Isınma, eşya ve aidat giderleri daha sınırlı kalabilir | Daha geniş alan nedeniyle düzenli giderler artabilir |
| Uzun vadeli kullanım | İhtiyaç değiştiğinde küçük kalabilir | Aile ve çalışma düzenindeki değişikliklere daha kolay uyum sağlayabilir |
Karar verirken yalnızca brüt metrekareye bakmayın. Net metrekareyi, oda ölçülerini, koridorlarda kaybedilen alanı, cepheyi ve gün ışığını kontrol edin. İyi planlanmış bir 2+1, verimsiz yerleşime sahip daha büyük bir evden kullanışlı olabilir.
Ev bütçesine hangi kalemler eklenmeli?
Toplam maliyet hesabında satış bedelinin yanında peşinatı, kredi boyunca ödenecek toplam tutarı ve satın alma sırasında çıkacak masrafları birlikte ele alın. Tüm birikiminizi peşinata ayırmak yerine işlem ve taşınma giderleri için ayrı bir pay bırakın.
- Peşinat
- Konut kredisi toplam geri ödemesi
- Tapu harcı
- Ekspertiz ve kredi tahsis giderleri
- DASK ve ihtiyaca göre konut sigortası
- Emlak danışmanlığı hizmet bedeli
- Tadilat, eşya, taşınma ve abonelik giderleri
Konut kredisi tutarı nasıl belirlenir?
Banka, kredi tutarını ilandaki satış fiyatı yerine ekspertiz raporunda belirlenen değer üzerinden hesaplar. Geliriniz, mevcut borçlarınız, kredi geçmişiniz ve satın alınacak evin hukuki durumu da değerlendirmeye girer.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararına göre azami kredi oranı konutun ekspertiz değeri ile enerji sınıfına göre değişir.
| Konutun ekspertiz değeri | A ve B enerji sınıfı | C enerji sınıfı | Diğer enerji sınıfları |
| 5 milyon TL ve altı | %90’a kadar | %80’e kadar | %70’e kadar |
| 5 milyon TL üzeri, 7 milyon TL ve altı | %80’e kadar | %70’e kadar | %60’a kadar |
| 7 milyon TL üzeri, 10 milyon TL ve altı | %70’e kadar | %60’a kadar | %50’ye kadar |
| 10 milyon TL üzeri, 20 milyon TL ve altı | %50’ye kadar | %40’a kadar | %30’a kadar |
| 20 milyon TL üzeri | %40’a kadar | %30’a kadar | %20’ye kadar |
Bu oranlar kullanılabilecek üst sınırı gösterir. Banka, gelir ve risk değerlendirmesi sonucunda daha düşük bir kredi tutarı sunabilir. Örneğin ekspertiz değeri 5 milyon TL olan C enerji sınıfındaki bir konut için oran üzerinden 4 milyon TL’ye kadar kredi hesabı yapılabilir. Bankanın gelir değerlendirmesi 3 milyon TL ile sınırlı kalırsa kalan kısmı ve işlem giderlerini kendi kaynaklarınızla karşılamanız gerekir.
Konut kredisi başvurusunda hangi aşamalar izlenir?
Ön değerlendirme ve belge kontrolü
Banka, ilk aşamada gelirinizi, mevcut kredi ve kart borçlarınızı, ödeme geçmişinizi ve talep ettiğiniz tutarı inceler. Kimlik belgesi, gelir belgesi, ek gelir kayıtları ve satın alınacak konuta ait tapu bilgileri talep edilebilir. Serbest meslek sahipleri ile şirket ortaklarından vergi levhası ve mali tablolar gibi ek belgeler istenebilir.
Ön değerlendirme bütçenizi görmenize yardımcı olsa da kesin kredi onayı anlamına gelmez. Konutun ekspertiz incelemesi ve hukuki kontrolü tamamlanmadan kredi tutarı kesinleşmez.
Ekspertiz süreci
Banka tarafından görevlendirilen lisanslı değerleme kuruluşu, konutun piyasa değerini ve krediye uygunluğunu inceler. Raporda konum, net ve brüt alan, bina yaşı, fiziki durum, tapu niteliği, ruhsat bilgileri, yapı kullanma durumu ve taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar ele alınabilir.
Ekspertiz değerinin satış fiyatından düşük çıkması halinde kredi hesabı düşük değer üzerinden yapılır. Örneğin satıcı 5 milyon TL talep ederken ekspertiz değeri 4,5 milyon TL olarak belirlenirse peşinat ihtiyacınız beklediğinizden fazla olabilir.
Kredi teklifi ve sözleşme
Ekspertiz ve gelir değerlendirmesi tamamlandığında banka faiz oranı, vade, aylık taksit, yıllık maliyet oranı ve masrafları içeren teklifini sunar. Teklifleri karşılaştırırken yalnızca aylık faiz oranına değil toplam geri ödemeye ve krediye bağlı ücretlere bakın.
Sabit faizli konut finansmanında erken ödeme yapılırsa kalan vade 36 ayı aşmıyorsa erken ödenen anaparanın %1’i, 36 ayı aşıyorsa %2’si üst sınır olarak uygulanabilir. Değişken faizli sözleşmelerde erken ödeme tazminatı talep edilemez.
Ev aldıktan sonra DASK nasıl planlanmalı?
DASK, deprem ve deprem sonucu oluşan yangın, infilak, tsunami veya yer kaymasının binada yol açtığı maddi hasarları poliçede belirtilen teminat sınırı kapsamında karşılar. Teminat binanın temel, ana duvar, tavan, taban, merdiven ve çatı gibi bölümlerine yönelik.
Evde bulunan eşyalar, kira kaybı, taşınma giderleri, bedensel zararlar ve deprem dışındaki birçok risk DASK kapsamında yer almaz. Bu tür risklere karşı daha geniş koruma ihtiyacınız varsa konut sigortasını ayrıca değerlendirebilirsiniz.
Ev satın alırken zorunlu deprem sigortası primini de başlangıç giderleri arasında değerlendirin. DASK primi konutun brüt metrekaresi, yapı tarzı, bulunduğu risk grubu ve poliçenin düzenlendiği tarihte geçerli olan tarife üzerinden hesaplanır. Toplam maliyet planınızı oluştururken konutunuz için DASK primini hesaplayarak sigorta için ayırmanız gereken tutar hakkında bilgi edinebilirsiniz.
Tapu harcı nasıl hesaplanır?
Ev satın alırken satış bedelinin yanında tapu devri sırasında ödenecek harç ücretini de bütçenize ekleyin. Konut satışında tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı için %2 ve satıcı için %2 oranında hesaplanır. Böylece toplam tapu harcı satış bedelinin %4’üne karşılık gelir. Örneğin, 5 milyon TL bedelle satılan bir konutta alıcının tapu harcı 100.000 TL, satıcının tapu harcı ise 100.000 TL olur. Taraflar ödeme yükünün nasıl paylaşılacağı konusunda farklı bir anlaşma yapabilir. Beklenmeyen bir giderle karşılaşmamak için tapu harcının kim tarafından ve hangi oranda karşılanacağını pazarlık aşamasında netleştirin.
Ekspertiz ve kredi giderleri hangi kalemlerden oluşur?
Konut kredisi kullanırken faiz dışında ekspertiz, kredi tahsis ve ipotek işlemleriyle bağlantılı giderlerle karşılaşabilirsiniz. Bankanın sunduğu bilgi formunda ücretlerin adı, tutarı ve tahsilat koşulları yer almalı.
Ekspertiz ücreti
Ekspertiz ücreti, konutun değerleme hizmeti karşılığında alınır. Tutar konutun bulunduğu şehir, taşınmazın türü, büyüklüğü ve değerleme kuruluşunun tarifesine göre değişebilir. Banka bu gideri üçüncü kişiye ödediği gerçek tutar üzerinden ve belgelendirerek yansıtabilir.
Kredi tahsis ücreti
Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretler Yönetmeliği kapsamında kredi tahsis ücreti, kullandırılan anaparanın binde 5’i ile sınırlı. Örneğin 3 milyon TL kredi için üst sınır 15.000 TL olarak hesaplanır. Banka daha düşük ücret uygulayabilir.
İpotek ve diğer işlem giderleri
Konut kredisi kullandırıldığında banka lehine taşınmaz rehni kurulabilir. Tapudaki ipotek işlemi, ve hizmete bağlı diğer masraflar toplam başlangıç maliyetini artırabilir. Kredi kapanınca ipoteğin kaldırılması için izlenecek süreci ve olası masrafları da sözleşme aşamasında sorun.
Emlak danışmanlığı ve diğer satın alma giderleri
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20.maddesine göre emlak danışmanlığı hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç %4’ünü aşamaz. Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Bu durumda alıcı ve satıcı için uygulanabilecek hizmet bedeli ayrı ayrı satış bedelinin KDV hariç %2’sine karşılık gelir. Hizmet bedeline ayrıca KDV eklenebilir.
Örneğin, 5 milyon TL değerindeki bir konutta alıcının %2 oranında hizmet bedeli ödemesi kararlaştırılmışsa emlak danışmanlığı bedeli KDV hariç 100.000 TL olur. %20 KDV eklendiğinde alıcının toplam ödemesi 120.000 TL’ye ulaşır. Taraflar hizmet bedelinin paylaşımı konusunda yazılı olarak farklı bir düzenleme yapabileceği için sözleşmede oranı, KDV bilgisini ve hangi tarafın ne kadar ödeme yapacağını kontrol edin.
Bütçenize taşınma, boya, zemin yenileme, mutfak ve banyo tadilatı, kombi bakımı, abonelik güvence bedelleri ve yeni eşya giderlerini de ekleyin. Özellikle ikinci el konutlarda elektrik ve su tesisatı, çatı, ısı ve su yalıtımı ile planlanan ortak alan giderleri hakkında apartman veya site yönetiminden bilgi alın.
Örnek toplam maliyet hesabı
Aşağıdaki tablo, 5 milyon TL satış bedeli üzerinden örnek bir başlangıç bütçesi gösterir. Değişken giderler işlem tarihinde alınan tekliflere göre farklılaşır.
| Gider kalemi | Örnek tutar | Açıklama |
| Konut satış bedeli | 5.000.000 TL | Tarafların anlaştığı satış bedeli |
| Alıcı tapu harcı | 100.000 TL | Satış bedelinin %2’si |
| Kredi tahsis ücreti | Kredi tutarına göre | Anaparanın binde 5’ini aşamaz |
| Ekspertiz ücreti | Güncel teklife göre | Taşınmaz ve hizmet sağlayıcıya göre değişir |
| İpotek giderleri | Güncel tahakkuka göre | İşlem türü ve yöresel katsayı etkili olabilir |
| Emlak danışmanlığı | Sözleşmeye göre | Hizmet bedeli oranı, taraflar arasındaki paylaşım ve KDV dikkate alınarak hesaplanır |
| DASK | Konut bilgilerine göre | Brüt alan, yapı tarzı ve risk grubu etkili olur |
| Taşınma ve tadilat | İhtiyaca göre | Teknik inceleme sonrası planlanmalı |
Tapu ve yapı durumunda hangi kontroller yapılmalı?
- Satıcının tapudaki malik olduğunu doğrulayın.
- Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini karşılaştırın.
- Haciz, ipotek, şerh ve intifa kayıtlarını inceleyin.
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgisini kontrol edin.
- Net ve brüt metrekareyi ayrı ayrı değerlendirin.
- Yapı ruhsatı ve gerekli hallerde iskân bilgisini sorun.
- Binada yıkım veya risk kararı bulunup bulunmadığını araştırın.
- Aidat ve ortak gider borçlarını yönetime sorun.